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Il tetto è una parte comune
Il Codice civile, all'articolo 1117, elenca tra le parti comuni dell'edificio i tetti e i lastrici solari, salvo che il titolo, cioè i rogiti e il regolamento, disponga diversamente. Questo significa che la manutenzione e il rifacimento del tetto spettano al condominio e sono decisi dall'assemblea.
Questa pagina ha carattere divulgativo e non sostituisce il parere di un legale o dell'amministratore, che conoscono il regolamento e la situazione specifica del vostro edificio.
Le maggioranze
- Manutenzione straordinaria di notevole entità, come il rifacimento del tetto: la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè 500 millesimi.
- Interventi urgenti: l'amministratore può ordinare lavori urgenti riferendone alla prima assemblea; in mancanza, anche il singolo condomino può intervenire per evitare un danno imminente, con diritto al rimborso nei limiti previsti.
- Interventi di risparmio energetico sulle parti comuni, come l'isolamento del tetto, hanno maggioranze agevolate previste dalla legge.
Per lavori straordinari l'assemblea deve anche costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, o secondo le modalità di pagamento concordate con l'impresa.
Come si dividono le spese
La regola generale è la ripartizione in base ai millesimi di proprietà (articolo 1123 del Codice civile), salvo diversa convenzione. Ci sono però casi particolari.
Il lastrico solare di uso esclusivo
Quando una parte della copertura è un lastrico solare o un terrazzo di uso esclusivo di un condomino, l'articolo 1126 prevede che le spese di riparazione o ricostruzione siano per un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo e per due terzi a carico di tutti i condomini a cui il lastrico fa da copertura, in proporzione ai millesimi.
Edifici con più scale o corpi
Se il tetto copre solo una parte dell'edificio, per esempio una scala, le spese possono gravare solo sui condomini di quella parte, secondo il principio del condominio parziale.
Sottotetti
Se il sottotetto è di proprietà esclusiva di un condomino ma il tetto resta comune, le spese per il tetto restano comuni. Diverso è se il titolo attribuisce anche la copertura a un singolo proprietario. Sono casi da verificare sul regolamento e sui rogiti.
Le infiltrazioni all'ultimo piano
Se il tetto comune perde e danneggia l'appartamento all'ultimo piano, il condominio risponde dei danni come custode delle parti comuni. In concreto: il condominio deve riparare la copertura e risarcire i danni all'appartamento, spesso attraverso la polizza globale fabbricati, se esiste e se copre questo tipo di evento. Il condomino danneggiato deve segnalare il problema all'amministratore il prima possibile, per iscritto, con foto.
I documenti per una buona decisione
Per decidere bene, l'assemblea dovrebbe avere:
- una relazione tecnica sullo stato della copertura, con foto;
- almeno due o tre preventivi confrontabili, voce per voce;
- l'indicazione delle pratiche edilizie e degli adempimenti di sicurezza, linea vita compresa;
- una stima della durata dei lavori e del disagio per i residenti;
- le informazioni sulle detrazioni fiscali applicabili.
La guida come leggere un preventivo per il tetto aiuta a confrontare le offerte. Per la parte operativa del cantiere vedi rifacimento del tetto condominiale a Bergamo.
Domande frequenti
Un condomino può opporsi al rifacimento?
Può votare contro, ma se la delibera è approvata con le maggioranze di legge è vincolante per tutti, salvo impugnazione nei casi previsti.
Chi abita all'ultimo piano paga di più?
Di regola no: si paga per millesimi. Le eccezioni dipendono da lastrici di uso esclusivo, condominio parziale o diverse convenzioni.
Si può installare il fotovoltaico sul tetto comune?
La legge prevede possibilità per i singoli condomini e per il condominio, con regole e maggioranze specifiche. Conviene comunque coordinarlo con il rifacimento.
Chi sceglie l'impresa?
L'assemblea, su proposta dell'amministratore, valutando i preventivi.