Quanto costa rifare un tetto

Le sei cose che fanno il prezzo

Due tetti di 120 m² possono costare uno il doppio dell'altro. Le variabili che pesano di più sono queste.

1. Lo stato della struttura. Se travi e travetti sono sani si rifà il pacchetto sopra. Se vanno sostituiti, il costo sale di molto. È la voce più incerta prima di aprire il tetto.
2. Cosa si rifà. Solo il manto? Manto e membrana? Anche l'isolante? Anche la lattoneria? Ogni strato aggiunge una voce.
3. Il materiale del manto. Il coppo costa più della tegola marsigliese, sia come materiale sia come posa. La lamiera costa meno, ma non va bene ovunque.
4. L'altezza e gli accessi. Una villetta di due piani con il giardino attorno è facile. Una palazzina di cinque piani in una via stretta del centro richiede ponteggi più grandi, occupazione di suolo pubblico e a volte gru o sollevatori.
5. La complessità della copertura. Una falda unica è semplice. Un tetto a padiglione con abbaini, due camini e tre lucernari ha decine di raccordi da fare a mano.
6. Lo smaltimento. Coppi, tegole, legno e membrane vecchie si smaltiscono a costi diversi. Il fibrocemento con amianto è un capitolo a parte, con un'impresa specializzata.

I prezzi indicativi, voce per voce

Valori indicativi di mercato, IVA esclusa, per edifici residenziali fino a tre piani in provincia di Bergamo. Servono a orientarsi, non sostituiscono un preventivo.

Sommando le voci principali si arriva alle forchette che trovate anche nelle altre pagine: 70-130 €/m² per un rifacimento senza isolante su struttura sana, 110-190 €/m² con tetto ventilato e isolante, 120-220 €/m² se va sostituita anche la piccola orditura.

Tre esempi concreti

Gli esempi che seguono sono calcolati con i prezzi indicativi della tabella, su casi tipici della provincia. Servono a capire l'ordine di grandezza, non a fare un preventivo a distanza.

Villetta a due piani nella cintura urbana

130 m² di falda, tegole marsigliesi anni Settanta, nessun isolamento, struttura sana, due camini, un lucernario. Ponteggio su circa 220 m² di facciata.

• Ponteggio: 2.200 – 4.000 €
• Smontaggio e smaltimento: 1.500 – 2.500 €
• Freno al vapore, isolante, membrana, listelli: 6.000 – 11.000 €
• Tegole nuove e posa: 4.200 – 7.000 €
• Colmi, converse, raccordi: 1.200 – 2.000 €
• Lattoneria nuova: 1.800 – 2.500 €

Totale indicativo: 17.000 – 29.000 € IVA esclusa. La parte alta della forchetta corrisponde a isolanti più costosi e a una lattoneria in rame o acciaio.

Casa a corte nella Bassa

180 m² di falda in coppi, struttura in legno con alcuni travetti da sostituire, nessuna membrana, sottotetto non abitato. Si recuperano i coppi esistenti e si integra con coppi di recupero.

• Ponteggio: 2.500 – 4.500 €
• Smontaggio a mano con selezione dei coppi: 2.000 – 3.500 €
• Sostituzione parziale di travetti e tavolato: 3.000 – 8.000 €
• Membrana, listelli, ventilazione: 3.000 – 5.500 €
• Riposa coppi e integrazione: 5.500 – 9.000 €
• Lattoneria: 1.500 – 3.000 €

Totale indicativo: 17.500 – 33.500 € IVA esclusa. Se si decide di isolare il solaio del sottotetto invece del tetto, si aggiunge una voce contenuta e si risparmia sullo spessore del pacchetto.

Condominio di quattro piani

400 m² di copertura a falde, tegole anni Settanta, rifacimento con isolante, linea vita, ponteggio su tutto il perimetro. Qui il ponteggio pesa molto, perché le facciate sono alte.

Totale indicativo: 70.000 – 110.000 € IVA esclusa, da ripartire tra i condomini secondo i millesimi. Vedi rifacimento del tetto condominiale.

Le voci che spesso mancano nei preventivi

Quando confrontiamo i nostri preventivi con quelli che ci mostrano i clienti, troviamo spesso le stesse assenze:

• Ponteggio "escluso" o "a carico del committente", che poi pesa per migliaia di euro.
• Smaltimento non quantificato. "Smaltimento a norma" senza prezzo vuol dire che arriverà dopo.
• Membrana senza specifiche. Una membrana traspirante buona e una economica costano diversamente e durano diversamente.
• Lattoneria non compresa o compresa solo "dove necessario".
• Linea vita non menzionata, anche quando in Lombardia potrebbe essere richiesta.
• Varianti strutturali non regolate. Cosa succede se si trova una trave marcia? Chi decide, a che prezzo?

La guida come leggere un preventivo per il tetto mette in fila tutte le domande da fare.

IVA e detrazioni: quanto costa davvero

Per gli interventi di manutenzione straordinaria su abitazioni l'IVA è generalmente agevolata al 10%, con regole particolari per i cosiddetti beni significativi. Sulla spesa si applica poi la detrazione per il recupero edilizio: per il 2026, 50% sull'abitazione principale e 36% negli altri casi, su un massimo di 96.000 euro per unità, in dieci anni. Su un rifacimento da 25.000 euro più IVA per la prima casa, si recuperano quindi circa 13.750 euro in dieci rate annuali, se si ha abbastanza imposta da detrarre. Tutto da verificare con il commercialista: la pagina sulle detrazioni fiscali spiega le condizioni.

Si può risparmiare senza fare danni?

Sì, in alcuni modi:

• programmare con anticipo, evitando i mesi in cui le imprese sono sature;
• recuperare il manto quando è possibile, soprattutto i coppi;
• isolare il solaio invece del tetto se il sottotetto non è abitato;
• unire i lavori: rifare lattoneria, linea vita e lucernari insieme al tetto costa meno che farli in momenti diversi, perché il ponteggio si paga una volta.

Quello su cui non conviene risparmiare è la membrana, la ventilazione e la lattoneria: sono le parti che decidono se tra dieci anni il tetto sarà ancora asciutto.