Rifacimento del tetto a Bergamo

Quando si parla di rifacimento e quando di riparazione

La parola "rifacimento" viene usata per lavori molto diversi tra loro, e questo crea confusione quando si confrontano i preventivi. Per noi un rifacimento è un intervento che smonta il manto su tutta la falda, verifica e se serve sostituisce la piccola orditura, posa una membrana nuova, eventualmente aggiunge l'isolante e rimonta il manto con la lattoneria nuova. Tutto il resto, cioè sostituire una fila di coppi, rifare una conversa, sigillare un camino, è riparazione.

La distinzione conta per tre motivi. Il primo è il prezzo: tra una riparazione e un rifacimento c'è un ordine di grandezza di differenza. Il secondo è la durata: una riparazione fatta bene tiene, ma non allunga la vita di un pacchetto vecchio. Il terzo è fiscale e burocratico, perché il rifacimento rientra nella manutenzione straordinaria, con le pratiche e le detrazioni che ne derivano.

Se il vostro problema è un'infiltrazione in un punto preciso e il resto del tetto è in ordine, probabilmente vi serve la riparazione delle infiltrazioni, non un rifacimento. Lo diciamo subito perché è una delle cose che ci chiedono più spesso: "mi hanno detto che va rifatto tutto, è vero?". A volte sì, a volte no.

Le fasi del rifacimento, una per una

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   Manto di copertura

   Coppi, tegole o lastre. È la parte che si vede e la prima difesa, ma da solo non tiene l'acqua spinta dal vento.

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   Listelli e controlistelli

   Reggono il manto e lasciano sotto una camera d'aria che porta via l'umidità e d'estate smaltisce il calore.

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   Membrana traspirante

   Il vero strato di tenuta: raccoglie l'acqua che passa sotto il manto e la accompagna fino in gronda.

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   Isolante termico

   Fibra di legno, lana minerale o poliuretano: riduce le dispersioni d'inverno e il surriscaldamento d'estate.

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   Freno o barriera al vapore

   Impedisce al vapore prodotto in casa di condensare dentro il pacchetto e bagnare l'isolante.

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   Tavolato e orditura

   Travi, terzere e assito: la struttura. Se è marcia, rifare solo il manto non serve a niente.

Ponteggio e protezioni

Prima di salire si monta il ponteggio o, dove la normativa e la geometria lo permettono, si usano protezioni perimetrali e sistemi anticaduta. Su una villetta di due piani il ponteggio si monta in genere in una o due giornate. In centro storico, con vie strette e marciapiedi minimi, servono occupazione di suolo pubblico e a volte un ponteggio a sbalzo o un sollevatore: lo mettiamo nel preventivo dall'inizio.

Smontaggio del manto

I coppi o le tegole vengono rimossi a mano e accatastati. Se sono recuperabili, e nella Bassa capita spesso con i coppi vecchi, si puliscono e si selezionano: quelli integri tornano sul tetto, quelli rotti o gelivi vanno sostituiti. Un coppo è gelivo quando, battuto, suona sordo o si sfoglia: assorbe acqua, d'inverno gela e si spacca. Rimetterlo sul tetto vuol dire ritrovarselo rotto al primo inverno freddo.

Verifica della struttura

A manto tolto si vede finalmente com'è il legno. Si controllano i listelli, il tavolato o le tavelle, i travetti e soprattutto le teste delle travi dove appoggiano sui muri: è lì che il legno marcisce per primo, perché è il punto dove l'acqua si ferma. Se un elemento è compromesso si sostituisce o si rinforza. Questa è la voce che può cambiare in corso d'opera, ed è per questo che la trattiamo come variante dichiarata: vi mostriamo la trave, vi diamo il costo e decidete voi.

Isolante e freno al vapore

Se si decide di isolare, ed è quasi sempre conveniente farlo adesso piuttosto che fra dieci anni, si posa prima il freno o la barriera al vapore e poi l'isolante. I materiali più usati sono fibra di legno, lana di roccia e pannelli in poliuretano. Ognuno ha pregi diversi: la fibra di legno protegge meglio dal caldo estivo, il poliuretano isola di più a parità di spessore, la lana di roccia resiste meglio al fuoco. La pagina sulla coibentazione del tetto li confronta con calma.

Membrana traspirante

È lo strato che fa la differenza tra un tetto che dura e uno che dà problemi. Si posa in teli sovrapposti dal basso verso l'alto, con le giunte nastrate e i risvolti sui camini e sui muri. La membrana deve essere traspirante, cioè lasciar passare il vapore verso l'esterno ma non l'acqua verso l'interno. Una guaina bituminosa non traspirante sotto i coppi su un tetto abitato è, nella maggior parte dei casi, un errore che porta condensa.

Listellatura e ventilazione

Sopra la membrana si posano i controlistelli, paralleli alla pendenza, e poi i listelli porta-tegola. Lo spazio tra membrana e manto è la camera di ventilazione: l'aria entra dalla gronda, attraversa la falda ed esce dal colmo, portando via umidità d'inverno e calore d'estate. In gronda si mette una griglia parapasseri, al colmo un sottocolmo aerato.

Manto e lattoneria

Si posa il manto con i fissaggi previsti per la zona e per la pendenza, si rifanno colmi, displuvi e compluvi, e si completa la lattoneria: canali di gronda, scossaline, converse attorno a camini e lucernari, pluviali. Se il tetto supera certe dimensioni o se il Comune lo richiede, si installano anche i dispositivi anticaduta permanenti.

Collaudo e pulizia

Si prova la tenuta degli scarichi con acqua, si controlla ogni raccordo, si smonta il ponteggio e si pulisce. Vi consegniamo le foto delle fasi, le schede dei materiali e i documenti dello smaltimento.

Quale manto scegliere

In provincia di Bergamo i manti più diffusi sono quattro.

• Coppo. Il più tradizionale, obbligatorio in molti centri storici e nuclei di antica formazione. Pesante, bello, richiede una pendenza adeguata e una posa attenta. Il coppo di recupero è prezioso: non si butta.
• Tegola portoghese. Unisce l'aspetto del coppo con la posa più semplice di una tegola. Molto usata nelle villette della cintura.
• Tegola marsigliese. Piana, con incastri, tipica degli edifici dal dopoguerra in poi. Si posa velocemente e ha un ottimo rapporto qualità prezzo.
• Lamiera e pannelli. Lamiera aggraffata o grecata per edifici moderni, capannoni e tettoie, pannelli coibentati per gli edifici produttivi.

La scelta non è solo estetica. Il regolamento edilizio del Comune può imporre il materiale, soprattutto nei centri storici. La pendenza della falda condiziona quali manti si possono posare. Il peso del manto incide sulla verifica della struttura. Ne parliamo nella guida coppi o tegole: quale scegliere.

Quanto costa rifare un tetto in provincia di Bergamo

Valori indicativi IVA esclusa, edifici residenziali fino a tre piani.

Facciamo un esempio realistico. Una villetta a due piani a Curno con 130 m² di falda, manto in tegole marsigliesi anni Settanta, nessun isolamento, struttura in legno in buone condizioni. Un rifacimento con isolante da 12 cm e tetto ventilato, nuova lattoneria e ponteggio su tutto il perimetro si colloca indicativamente tra 17.000 e 29.000 euro, IVA esclusa. La forbice dipende soprattutto dall'isolante scelto, dalla complessità della falda (abbaini, camini, lucernari) e da quanta piccola orditura va sostituita. Con la detrazione per il recupero edilizio, sull'abitazione principale metà della spesa torna indietro in dieci anni.

I dettagli e altri esempi sono nella guida quanto costa rifare un tetto.

Pratiche, permessi e sicurezza

Il rifacimento del manto senza cambiare sagoma, quota e materiali è di norma manutenzione straordinaria e si fa con una CILA presentata da un tecnico abilitato. Se si alza il colmo per far posto all'isolante, se si cambia tipo di manto o se l'edificio è in zona vincolata, serve un titolo diverso o l'autorizzazione paesaggistica. La guida sui permessi per rifare il tetto spiega i casi più frequenti.

In Lombardia c'è poi il tema delle protezioni anticaduta permanenti: quando si interviene sulla copertura, le regole regionali e i regolamenti locali possono chiedere l'installazione di ancoraggi o linee vita e un elaborato tecnico della copertura. Lo verifichiamo per il vostro Comune prima di fare il preventivo, così non spunta come voce a sorpresa. Tutti i dettagli nella pagina sulle linee vita a Bergamo.

Quanto dura il cantiere

Su una casa unifamiliare il cantiere dura in genere da una a tre settimane, ponteggio compreso. Su un condominio o un tetto molto articolato si va oltre. Il meteo pesa molto: con la pioggia non si apre il tetto, e in pieno inverno le giornate corte e il gelo rallentano la posa di alcune membrane. Le stagioni migliori sono la primavera e l'inizio dell'autunno. D'estate si lavora bene, ma i temporali pomeridiani obbligano a chiudere la falda ogni giorno con cura.

Il periodo migliore per programmare

Chi può scegliere fa bene a programmare con qualche mese di anticipo. In primavera le imprese di coperture della bergamasca hanno le agende piene, e chi chiama a maggio spesso trova posto a fine estate. Fare il sopralluogo in inverno e mettere il cantiere in calendario per marzo o aprile è un modo semplice per non trovarsi a rincorrere.

Se invece il tetto perde già, non aspettate la stagione buona: si mette in sicurezza adesso con una riparazione o una protezione provvisoria e si programma il rifacimento con calma. Vedi la pagina sul pronto intervento.

Gli errori che vediamo nei tetti rifatti male

Ci capita spesso di salire su tetti rifatti da pochi anni che già danno problemi. Le cause si ripetono:

• Guaina bituminosa sotto i coppi su un tetto abitato, al posto di una membrana traspirante. Il vapore non esce, il legno sotto resta umido, compare la muffa.
• Nessuna ventilazione: listelli posati direttamente sulla membrana, colmo murato con la malta. Il tetto non respira e d'estate scalda.
• Membrana non risvoltata attorno a camini e muri: l'acqua che passa sotto il manto trova la strada verso l'interno.
• Converse fatte con il silicone o con lamiere sovrapposte senza risvolto.
• Coppi non fissati lungo i bordi e al colmo, che volano al primo temporale.
• Lattoneria vecchia rimontata "perché era ancora buona", con il gocciolatoio che non c'è.

Sono errori che da terra non si vedono e che, una volta chiuso il tetto, nessuno controlla. Per questo vi consegniamo le foto delle fasi intermedie: membrana posata, raccordi, fissaggi. Sono la prova di cosa c'è sotto.

Una checklist per il giorno della consegna

• Il ponteggio è stato smontato e l'area pulita.
• Canali e pluviali scaricano bene (si può provare con una canna dell'acqua).
• Non ci sono elementi rotti o fuori posto visibili da terra.
• Avete ricevuto foto delle fasi, schede tecniche dei materiali, documenti dello smaltimento, eventuali dichiarazioni della linea vita.
• Le fatture riportano le voci necessarie per la detrazione.