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Perché i terrazzi perdono
Un terrazzo o un lastrico solare raramente perde in mezzo alla superficie. Perde nei punti in cui il piano incontra qualcos'altro:
- i risvolti contro i muri e i parapetti, dove la membrana deve salire per almeno 15-20 cm e invece spesso si ferma sotto la pavimentazione;
- le soglie delle portefinestre, il punto più delicato e più spesso sbagliato;
- i bocchettoni di scarico, che con gli anni si staccano dalla membrana;
- i giunti tra pavimentazioni e strutture diverse;
- i fissaggi di ringhiere, tende, antenne, che bucano la membrana.
A questo si aggiunge la pendenza. Un terrazzo con pendenze insufficienti trattiene acqua in pozzanghere che, giorno dopo giorno, mettono alla prova ogni difetto.
I sistemi di impermeabilizzazione
Membrane bituminose
Sono le guaine in rotoli saldate a fiamma, il sistema più diffuso su lastrici e tetti piani. Si posano spesso in doppio strato, con i teli sfalsati. Sotto una pavimentazione o protette da ghiaia o da vernici riflettenti durano a lungo. Lasciate nude al sole invecchiano più in fretta.
Membrane sintetiche
Teli in PVC, TPO o EPDM, saldati ad aria calda o incollati. Sono leggeri, adatti a grandi superfici e a coperture con molti passaggi impiantistici. Molto usati sui capannoni e sui tetti piani dei condomini recenti.
Guaine liquide
Resine applicate a pennello, a rullo o a spruzzo, spesso armate con un tessuto. Formano un manto continuo senza giunte, utile su superfici complesse, balconi e piccoli terrazzi. Alcune sono pedonabili, altre vanno protette.
Impermeabilizzazione sotto piastrella
Quando si vuole mantenere o rifare la pavimentazione, si usano sistemi sottili cementizi o a base di resine che si posano sotto il nuovo pavimento. Permettono di intervenire senza alzare troppo le quote, ma richiedono cura nei dettagli.
Quanto costa impermeabilizzare un terrazzo
| Intervento | Prezzo indicativo |
|---|---|
| Membrana bituminosa doppio strato su lastrico | 45 – 75 €/m² |
| Membrana sintetica su tetto piano | 40 – 80 €/m² |
| Guaina liquida armata su balcone o piccolo terrazzo | 50 – 95 €/m² |
| Rifacimento completo con demolizione e nuova pavimentazione | 120 – 220 €/m² |
Valori indicativi IVA esclusa, superfici medie; sulle superfici molto piccole incidono i costi fissi.
Un esempio: un terrazzo di 30 m² sopra una camera, con pavimentazione da demolire, nuovo massetto di pendenza, impermeabilizzazione e nuovo pavimento, tra 4.000 e 6.500 euro IVA esclusa a seconda della pavimentazione scelta e di quanto è complesso il raccordo con le soglie.
Terrazzo sopra un appartamento: chi paga
Quando il terrazzo è di uso esclusivo ma fa da copertura agli appartamenti sottostanti, la spesa per la sua impermeabilizzazione in condominio si divide secondo l'articolo 1126 del Codice civile: un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo, due terzi a carico dei condomini degli appartamenti coperti, in proporzione ai millesimi. La pavimentazione, invece, resta di solito a carico del proprietario del terrazzo. Su questi temi l'amministratore e, se serve, un legale sono il riferimento.
Lavori sul tetto o sul terrazzo?
Molti edifici della provincia hanno un tetto a falde e terrazzi o corpi bassi con copertura piana. Ci occupiamo di entrambi, ma se il vostro problema è solo il terrazzo e non c'è altro sul tetto, un'impresa specializzata in impermeabilizzazioni è un'alternativa da considerare. Noi vi diciamo cosa vediamo e cosa possiamo fare. Se il terrazzo è parte di un intervento più grande sulla copertura, conviene seguire tutto insieme.
Un caso tipico: la soglia della portafinestra
Un terrazzo di 25 m² sopra un soggiorno, rifatto quindici anni fa. L'infiltrazione compare nel soffitto del soggiorno proprio sotto la portafinestra, solo con la pioggia battente. Il pavimento è integro, gli scarichi funzionano.
Il problema è la soglia: la membrana non è stata risvoltata sotto il controtelaio della portafinestra ma si ferma contro la soglia, sigillata con un cordolo di silicone ormai staccato. L'acqua spinta dal vento passa sotto. La riparazione richiede di smontare la soglia e qualche piastrella, ricostruire il raccordo della membrana sotto il controtelaio con un pezzo speciale e rimontare. È un lavoro localizzato, molto più economico del rifacimento del terrazzo, ma va fatto con precisione.
La pendenza: il dettaglio invisibile
Un terrazzo ben impermeabilizzato ma senza pendenza è un terrazzo che lavora male: l'acqua ristagna, gela, mette sotto stress giunti e risvolti. Le pendenze si danno con il massetto sotto la membrana e devono portare l'acqua agli scarichi senza contropendenze. Quando si rifà un terrazzo, il nuovo massetto di pendenza è spesso la voce che fa la differenza nella durata.
Domande frequenti
Si può impermeabilizzare senza togliere il pavimento?
In alcuni casi sì, con prodotti trasparenti o guaine pedonabili applicate sopra. Funzionano se il problema è limitato e il pavimento è ben aderente; non risolvono difetti di pendenza o soglie fatte male.
Quanto dura un'impermeabilizzazione?
Dipende dal sistema e dalla protezione. Una membrana sotto pavimentazione dura molti anni; una guaina esposta al sole va controllata e protetta periodicamente.
Il terrazzo è condominiale: chi deve chiamare?
L'amministratore, che può chiederci il sopralluogo e il preventivo. Se c'è un'infiltrazione in corso, conviene segnalarla subito con foto.
Serve una pratica edilizia?
Il rifacimento dell'impermeabilizzazione senza modifiche è di norma manutenzione. Se si cambiano quote, parapetti o pavimentazioni in modo rilevante, va sentito un tecnico.