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Come lavoriamo con l'amministratore
Il percorso tipico è questo. L'amministratore ci chiama, di solito dopo la segnalazione di un'infiltrazione all'ultimo piano o dopo una relazione che indica la copertura come critica. Facciamo un sopralluogo con lui o con un consigliere, saliamo sul tetto, entriamo nei sottotetti accessibili e fotografiamo tutto. Poi prepariamo:
- una relazione con le foto che spiega lo stato della copertura in termini comprensibili anche a chi non è del mestiere;
- un preventivo voce per voce, con le lavorazioni separate e le quantità misurate;
- eventuali alternative, per esempio rifacimento con o senza isolamento, o un intervento a fasi;
- una nota sulle pratiche e sugli adempimenti di sicurezza, linea vita compresa.
Se l'assemblea lo richiede, possiamo essere presenti per rispondere alle domande tecniche dei condomini. Spesso è la cosa che sblocca una decisione rimandata da anni.
Il preventivo pensato per essere confrontato
In assemblea arrivano di solito tre preventivi che sembrano parlare di lavori diversi. Il nostro è strutturato per essere confrontabile: ponteggio, smontaggio, smaltimento, struttura, membrana, isolante, manto, lattoneria, linea vita, ciascuno con quantità e prezzo. Così il confronto si fa voce per voce e non solo sul totale. Chi vuole capire come leggere un preventivo per il tetto trova una guida qui: come leggere un preventivo per il tetto.
Il cantiere su un edificio abitato
Un condominio resta abitato durante i lavori, e il cantiere deve tenerne conto:
- ponteggio con protezioni contro la caduta di materiale e accessi al portone sempre liberi e sicuri;
- orari di lavoro concordati e rispettosi del regolamento condominiale;
- chiusura della copertura ogni sera, perché sotto ci sono le case di qualcuno;
- comunicazioni chiare ai condomini prima delle fasi più rumorose o delle interruzioni (per esempio lo spostamento di antenne);
- pulizia quotidiana delle parti comuni interessate.
Un referente unico tiene i contatti con l'amministratore per tutta la durata dei lavori.
Ripartizione delle spese
La spesa per il rifacimento del tetto comune si ripartisce di norma tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverse disposizioni del regolamento. Se una parte della copertura è un lastrico solare di uso esclusivo, si applica l'articolo 1126 del Codice civile. I sottotetti e i terrazzi a tasca possono creare casi particolari. Le decisioni spettano all'assemblea con le maggioranze di legge; noi forniamo le quantità divise per porzioni di copertura, quando serve, per facilitare i conteggi. Approfondimento nella guida sul rifacimento del tetto in condominio.
Detrazioni per i condomini
Per le parti comuni, la detrazione per il recupero edilizio spetta ai singoli condomini in proporzione alla quota pagata. Ogni condomino applica la percentuale che spetta alla propria situazione, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate. L'amministratore gestisce i bonifici e la certificazione delle quote. Una sintesi aggiornata è nella pagina sulle detrazioni fiscali; la verifica finale va fatta con il commercialista.
Quanto costa rifare il tetto di un condominio
Per dare un ordine di grandezza: un condominio di quattro piani con 400 m² di copertura a falde, manto in tegole anni Settanta, rifacimento con isolamento, nuova lattoneria, linea vita e ponteggio sull'intero perimetro, si colloca indicativamente tra 70.000 e 110.000 euro IVA esclusa. Il ponteggio incide più che in una villetta, perché le facciate sono alte. La forbice dipende soprattutto dalle scelte sull'isolamento e dallo stato della struttura. Sono valori indicativi: il numero vero esce dal sopralluogo.
Le domande che fanno i condomini in assemblea
In assemblea le domande sono quasi sempre le stesse, e conviene arrivarci con le risposte pronte:
- Perché rifare tutto e non solo riparare? Mostriamo le foto della membrana e dei punti critici, e il confronto tra il costo delle riparazioni ripetute e quello del rifacimento.
- Perché isolare? Spieghiamo i benefici per gli appartamenti all'ultimo piano e per l'edificio, e l'effetto sulle detrazioni.
- Quanto dura il cantiere e che disagi ci saranno? Diamo una stima realistica e spieghiamo come si organizza il lavoro su un edificio abitato.
- Serve la linea vita? Spieghiamo cosa prevede il Comune e perché è utile per le manutenzioni future.
- Cosa succede se si trovano problemi alla struttura? Spieghiamo il meccanismo delle varianti, con prezzi unitari già indicati nel preventivo.
Antenne, pannelli e impianti sul tetto
Sul tetto di un condominio ci sono spesso antenne centralizzate e singole, parabole, pannelli solari termici, sfiati degli impianti. Durante il rifacimento vanno smontati, protetti e rimontati, coordinandosi con l'antennista e con i tecnici degli impianti. Nel preventivo indichiamo come gestiamo queste interferenze, per evitare che i condomini restino senza segnale più del necessario.
Domande frequenti
Chi può chiedere il sopralluogo?
L'amministratore, oppure un consigliere o un condomino su sua indicazione. Per salire sul tetto e accedere ai sottotetti serve comunque l'autorizzazione dell'amministratore.
Venite in assemblea?
Se è utile sì, per rispondere alle domande tecniche. Concordiamo data e orario con l'amministratore.
Si può fare un intervento a fasi per diluire la spesa?
A volte sì, per esempio una falda per anno. Ha senso se la struttura lo permette e se le fasi sono progettate per non creare punti deboli tra la parte nuova e quella vecchia.
L'infiltrazione all'ultimo piano chi la paga?
La riparazione della copertura comune è a carico del condominio. I danni all'appartamento possono rientrare nella polizza del fabbricato. Le nostre foto aiutano a documentare la causa.