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I segnali che il tetto è a fine vita
- Infiltrazioni che si ripetono ogni anno in punti diversi.
- Coppi o tegole gelivi, che si sfaldano o si rompono a ogni inverno.
- Nessuna membrana sotto il manto, tipico dei tetti costruiti fino agli anni Settanta.
- Membrana secca e friabile, che si sbriciola al tatto dove si vede.
- Avvallamenti nella falda visibili da terra, segno di una struttura che cede.
- Legno scuro e molle nel sottotetto, soprattutto vicino ai muri.
- Lattoneria arrugginita su tutta la lunghezza.
- Riscaldamento e raffrescamento che non bastano all'ultimo piano, perché il tetto non è isolato.
Uno solo di questi segnali non vuol dire che il tetto vada rifatto. Tre o quattro insieme, quasi sempre sì.
L'età conta, ma non decide
Un tetto rifatto bene, con membrana e ventilazione, può durare trent'anni e oltre senza problemi gravi, con una manutenzione regolare. Un tetto degli anni Sessanta mai toccato, con i coppi posati direttamente sul tavolato, può essere ancora asciutto per fortuna e per pendenza, ma è vulnerabile. L'età serve come campanello: dopo 35-40 anni conviene comunque una verifica approfondita.
Il criterio dei quattro punti
In sopralluogo valutiamo quattro elementi:
- Il manto. Integro, con pochi elementi rotti, o diffusamente degradato?
- La membrana. C'è? È in buono stato?
- La struttura. Il legno è sano o ci sono elementi compromessi?
- La storia. Quante riparazioni negli ultimi anni? Si ripetono?
Se tre su quattro sono buoni, si ripara e si programma una manutenzione. Se due o più sono critici, il rifacimento diventa la soluzione più economica nel medio periodo, perché ogni riparazione su un pacchetto vecchio sposta il problema senza risolverlo.
Il momento giusto
Se il tetto è a fine vita ma non perde ancora, il momento giusto per rifarlo è quello che permette di programmare con calma:
- fare il sopralluogo in autunno o in inverno, quando le imprese hanno più tempo per i preventivi;
- decidere e firmare entro l'inverno;
- lavorare in primavera o all'inizio dell'autunno, con il meteo più stabile.
Se si vende o si compra casa, poi, lo stato del tetto è un elemento importante della trattativa: conviene farlo controllare prima del rogito.
Rifare tutto o a fasi?
Su tetti grandi, per esempio un condominio o una casa con più corpi di fabbrica, si può valutare un intervento a fasi: una falda o un corpo per anno. Ha senso se la struttura lo consente e se le fasi sono progettate in modo da non creare punti deboli dove la parte nuova incontra quella vecchia. Costa un po' di più nel totale, perché il ponteggio e i raccordi si fanno più volte, ma diluisce la spesa.
Cosa fare intanto
Se il rifacimento è deciso ma non può partire subito:
- fate una manutenzione straordinaria minima: sostituzione degli elementi rotti, pulizia della gronda, ripresa dei punti critici;
- se ci sono infiltrazioni in corso, fate una riparazione mirata o una protezione provvisoria;
- monitorate le macchie con foto periodiche.
Domande frequenti
Quanto dura un tetto in media?
Un pacchetto completo e ben posato dura spesso trent'anni e oltre prima di richiedere interventi importanti. Il manto in sé può durare di più; membrane e lattoneria in genere meno.
È meglio rifare il tetto prima o dopo il cappotto?
Conviene coordinare i due interventi: lo stesso ponteggio serve per entrambi, e il raccordo tra isolamento della facciata e del tetto evita ponti termici.
Posso rifare il tetto d'inverno?
Si può, con giornate asciutte e qualche accorgimento in più. Il rischio maltempo è maggiore e alcune membrane hanno limiti di temperatura per la posa.
Se compro una casa con il tetto da rifare?
Fatelo valutare prima della firma: il costo del rifacimento è un elemento concreto della trattativa sul prezzo.