Condominio
Rifacimento tetto in condominio: come funziona
Sul tetto di un condominio la parte tecnica è spesso la più semplice. Il tempo lo mangiano l'assemblea, la ripartizione delle spese e il confronto fra preventivi che dicono cose diverse.
Chi decide e con quali maggioranze
La copertura è parte comune dell'edificio e la sua manutenzione, anche straordinaria, è decisa dall'assemblea. Le maggioranze necessarie variano a seconda che si tratti di manutenzione straordinaria ordinaria o di interventi di notevole entità, e la valutazione spetta all'amministratore insieme al proprio consulente.
Il nostro contributo tecnico è a monte: fornire un preventivo abbastanza dettagliato da poter essere discusso in assemblea senza ambiguità, e una descrizione dello stato della copertura che spieghi perché l'intervento serve. Nella pratica, le delibere si arenano quasi sempre per mancanza di informazioni chiare, non per contrasti reali.
La ripartizione delle spese
La copertura che protegge l'intero edificio si ripartisce di norma secondo i millesimi di proprietà. La situazione si complica quando c'è un lastrico solare o un terrazzo a uso esclusivo di un singolo condomino: in quel caso la normativa prevede un criterio di riparto specifico fra chi ne ha l'uso esclusivo e gli altri condòmini, in proporzioni stabilite.
È il punto su cui nascono più discussioni, ed è anche il motivo per cui conviene che il preventivo separi chiaramente le lavorazioni sulle diverse porzioni: copertura a falda, lastrico comune, terrazzo a uso esclusivo. Un preventivo unico a corpo rende impossibile applicare correttamente i criteri di riparto.
Come confrontare i preventivi in assemblea
Il confronto ha senso solo a parità di contenuto. Le domande da porre a ogni impresa sono sempre le stesse: che membrana viene posata e con quale grammatura; se la listellatura è nuova; se la lattoneria è compresa, in che materiale e spessore; se il ponteggio è incluso e per quanti mesi; se lo smaltimento è incluso con consegna della documentazione; se sono previste linee vita e relativa pratica.
Un'offerta molto più bassa delle altre di solito non contiene un prezzo migliore: contiene meno lavorazioni. In assemblea questo si scopre tardi, quando arrivano le varianti. Guida al confronto dei preventivi.
Detrazioni e adempimenti
Per gli interventi sulle parti comuni la detrazione spetta a ciascun condomino in base ai millesimi, sulla quota effettivamente versata all'amministratore entro la fine dell'anno d'imposta, ed è l'amministratore a rilasciare la certificazione. Il limite di spesa si applica per unità immobiliare, quindi il plafond complessivo di un edificio con più unità è ampio.
Sul fronte cantiere, sull'edificio condominiale si applicano gli adempimenti di sicurezza previsti quando operano più imprese, con nomina dei coordinatori: è un aspetto che deve comparire in preventivo e che l'amministratore gestisce con il tecnico incaricato. Dettagli sulle detrazioni.
Tempi realistici
Dalla prima segnalazione alla fine dei lavori, su un condominio medio, passano tipicamente da quattro a otto mesi: sopralluoghi e preventivi, convocazione dell'assemblea, delibera, pratica edilizia, programmazione del cantiere, esecuzione. Il cantiere in sé, su una copertura di 400–600 m², dura tre-cinque settimane.
Chi si muove in primavera arriva pronto all'autunno. Chi delibera a novembre, dopo la prima infiltrazione, lavora d'inverno e con meno margine.
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Il sopralluogo serve proprio a questo: si sale in copertura, si verifica lo stato del manto e della struttura e si mette per iscritto cosa serve davvero.
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Domande frequenti
Il terrazzo del mio appartamento perde nell'appartamento sotto: chi paga?
Dipende dalla natura del terrazzo, dalla causa del difetto e dal regolamento condominiale. È una valutazione giuridica, non tecnica: chiedete all'amministratore. Noi possiamo fornire una descrizione tecnica del difetto e il preventivo dettagliato, che sono i documenti su cui poi si discute.
Partecipate all'assemblea?
Sì, se richiesto. Presentare il preventivo di persona e rispondere alle domande dei condòmini fa risparmiare, nella nostra esperienza, almeno una convocazione.
Si può fare a lotti su più anni?
Tecnicamente sì, falda per falda, ma il costo complessivo sale perché ponteggio e allestimento si pagano ogni volta. Ha senso solo se il bilancio condominiale non consente altro.
Serve il coordinatore per la sicurezza?
Quando ricorrono i presupposti di legge sì, e la nomina spetta al committente, cioè al condominio. L'amministratore lo gestisce con il tecnico incaricato.
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